供大于求趨勢(shì)更明顯

　　在中央政府以抑制投資投機(jī)性需求為主并結(jié)合增大保障性住房、普通商品房供應(yīng)的調(diào)控政策等綜合因素影響下，部分自住性需求轉(zhuǎn)為觀望，隨著之前投資、開(kāi)工所形成的供應(yīng)持續(xù)增加，目前供過(guò)于求的市場(chǎng)形勢(shì)將在下半年表現(xiàn)得更為明顯。

　　上半年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資延續(xù)高增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，增速持續(xù)保持在30%以上。1～6月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額達(dá)到26250億元，同比增長(zhǎng)32.9%，占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資比重為21.07%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速顯著超過(guò)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速，較同期城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增速快7.3個(gè)百分點(diǎn)。上半年，全國(guó)商品房新開(kāi)工面積為9.94億平方米，同比增長(zhǎng)23.6%。在過(guò)去的一年半，全國(guó)商品房月均新開(kāi)工面積達(dá)1.46億平方米，意味著今年全國(guó)房屋的月均供應(yīng)面積在1.46億平方米左右。

　　上半年，全國(guó)正在施工建設(shè)的房屋總面積也創(chuàng)同期歷史新高，達(dá)到40.57億平方米，同比增長(zhǎng)31.6%，是2008年全年房屋施工面積的1.48倍，2009年全年房屋施工面積的1.27倍，已略高于2010年全年房屋施工面積。隨著這些投資、在建、新開(kāi)工項(xiàng)目逐步轉(zhuǎn)化為上市銷售產(chǎn)品，未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)還將快速增加。而本輪房地產(chǎn)調(diào)控中的限購(gòu)與限貸政策，不僅打擊了投資、投機(jī)性購(gòu)房需求，同時(shí)也抑制了自住需求。特別是限貸對(duì)自住需求的購(gòu)房能力影響很大，有些地區(qū)買第一套房子，首付可能要四成甚至五成，至于買第二套的改善需求，首付要六成以上，利率也提高很多。

　　經(jīng)過(guò)持續(xù)的政策調(diào)控，國(guó)內(nèi)樓市成交整體低迷。2006～2010年，全國(guó)房屋月均銷售面積為7612萬(wàn)平方米。今年上半年，全國(guó)商品房的銷售面積為4.44億平方米，同比增長(zhǎng)12.9%，增幅是近10年來(lái)同期的次低，僅高于2008年同期。今年上半年全國(guó)房屋月均銷售面積7403萬(wàn)平方米，較2010年的8696萬(wàn)平方米下滑14.87%。今年6月，全國(guó)商品房新開(kāi)工面積與銷售面積之差達(dá)到了5.5億平方米的創(chuàng)紀(jì)錄高位。

　　一方面可售房源在迅速增加，另一方面賣房速度在減緩，因此導(dǎo)致今年房屋庫(kù)存量高企。

　　上半年，北京市全部新房住宅總簽約套數(shù)為43705套，同比下降15.7%。截至7月10日，北京市新房住宅的庫(kù)存量已攀升至107602套，逼近11萬(wàn)套，創(chuàng)出年內(nèi)高點(diǎn)，供大于求現(xiàn)象明顯。

　　房企銷售業(yè)績(jī)劇烈分化

　　在政策趨緊、市場(chǎng)觀望氣氛濃厚的情況下，上半年房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績(jī)出現(xiàn)劇烈分化。

　　中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)聯(lián)合中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心共同發(fā)布的報(bào)告顯示，上半年銷售額排名前十的房企銷售金額同比勁增80%。而國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)表明，上半年全國(guó)新建商品房銷售金額同比增幅為24.1%。十強(qiáng)企業(yè)的銷售增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)全國(guó)平均水平。2010年，全國(guó)新建商品房銷售金額為5.24萬(wàn)億元，十強(qiáng)房企的銷售額約為6000億元，所占比重為11.45%。今年上半年，全國(guó)新建商品住宅銷售金額為2.46萬(wàn)億元，十強(qiáng)房企的銷售額為3300億元，所占比重提高至13.41%。

　　大型房企在今年上半年的銷售額大幅攀升。2010年上半年銷售金額前十名的上榜門檻為105億元，而2011年上半年門檻已提高到155.5億元，同比大幅提升了48.1%。在銷售面積上，今年上半年進(jìn)入前十名的門檻為116萬(wàn)平方米，而去年上半年僅為93萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)了25%。今年上半年有7家房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績(jī)超過(guò)200億元，而去年同期這一陣營(yíng)僅有5家。銷售金額在100億～200億元之間的第二梯隊(duì)，入榜企業(yè)也達(dá)到10家。

　　根據(jù)各家公司發(fā)布的銷售公告，上半年萬(wàn)科以656.5億元的銷售業(yè)績(jī)?cè)俅伟蔚妙^籌，累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積565.5萬(wàn)平方米，同比增幅分別為78.54%和76.7%。在港上市的中國(guó)海外發(fā)展累計(jì)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷售額433.93億元，同比增長(zhǎng)85.9%。恒大地產(chǎn)上半年銷售金額也在430億元左右，銷售面積則突破600萬(wàn)平方米大關(guān)。保利地產(chǎn)上半年實(shí)現(xiàn)簽約金額394.58億元，同比增長(zhǎng)81.38%。

　　在龍頭企業(yè)銷售情況逆市飄紅的同時(shí)，多數(shù)房企已經(jīng)出現(xiàn)利潤(rùn)大幅下滑，甚至虧損。按照申萬(wàn)一級(jí)行業(yè)分類，截至7月13日，已發(fā)布中期業(yè)績(jī)預(yù)告的51家上市房企中，僅有18家中期業(yè)績(jī)預(yù)增，有5家扭虧，2家略增，中期業(yè)績(jī)預(yù)喜的上市房企合計(jì)有25家，占比僅為49%。而在已公布2011年上半年業(yè)績(jī)預(yù)告的970家上市公司中，業(yè)績(jī)預(yù)增的比例74.9%，相比之下，房地產(chǎn)企業(yè)的凈利潤(rùn)水平明顯低于上市公司整體贏利水平。其中，有5家上市房企中期預(yù)告凈利潤(rùn)最大降幅超過(guò)200%，津?yàn)I發(fā)展中期虧損額最高，該公司首次出現(xiàn)虧損，預(yù)告虧損可能達(dá)到8000萬(wàn)元至1億元，而去年上半年該公司還實(shí)現(xiàn)贏利856萬(wàn)元。

　　行業(yè)資金壓力增大

　　房地產(chǎn)是典型的資金密集型行業(yè)，對(duì)外部融資依賴度較高，貨幣政策的走向?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)影響顯著。此前應(yīng)對(duì)金融危機(jī)時(shí)的寬松貨幣政策在2011年正式退出，使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨著日益嚴(yán)峻的資金鏈壓力。

　　今年上半年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源合計(jì)40991億元，同比增長(zhǎng)21.6%，增幅比較去年同期大幅下降24個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款7022.68億元，同比增長(zhǎng)6.8%;利用外資438.42億元，同比增長(zhǎng)75.5%;自籌資金16462.97億元，同比增長(zhǎng)32.7%;其他資金17066.79億元，同比增長(zhǎng)17.8%。在其他資金中，定金及預(yù)收款10235.87億元，增長(zhǎng)26.9%;個(gè)人按揭貸款4181億元，同比增幅為-7.9%，已連續(xù)5個(gè)月出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。6月末，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中自籌資金占比達(dá)到40.16%，已處于歷史同期的最高水平。自籌資金增速與占比高企反映了開(kāi)發(fā)商資金壓力明顯、融資成本高企的現(xiàn)實(shí)。

　　6月20日，大型銀行存款準(zhǔn)備金率上調(diào)到21.5%的歷史新高，中小金融機(jī)構(gòu)的存款準(zhǔn)備金率也高達(dá)18%，銀根越來(lái)越緊。7月7日，5年期貸款利率上調(diào)到7.05個(gè)百分點(diǎn)，這進(jìn)一步提高了開(kāi)發(fā)商的融資成本和購(gòu)房者的還貸壓力。頻繁上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，使大量資金被凍結(jié)，開(kāi)發(fā)貸款難成為普遍現(xiàn)象。加息則影響人們的預(yù)期，加劇觀望，從而使開(kāi)發(fā)商資金鏈條進(jìn)一步繃緊。目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于量?jī)r(jià)調(diào)整的關(guān)鍵時(shí)期，房地產(chǎn)企業(yè)很可能在第三季度出現(xiàn)明顯分化，持續(xù)的資金鏈壓力將最終迫使業(yè)績(jī)不佳的開(kāi)發(fā)商選擇降價(jià)求量的市場(chǎng)策略。